最近の相続税の改正を受けて不動産投資セミナーが活況というニュースを見ました。
たしかに、アパート・マンションなどの貸家の購入は代表的な相続税対策です。
しかし、相続税対策のつもりが、経営がうまくいかないと逆に資産を失うリスクもあります。
そこで、相続税対策としての貸家の効果とリスクをまとめてみました。
なお、この記事は2015年8月1日時点の法律によって書いています。
相続税対策としての貸家の効果
金融資産から固定資産への交換による効果
相続税の財産評価をする場合、現預金は相続開始時の残高の100%で計上されます。
被相続人が亡くなった時に預金残高が1億円あれば1億円に対する相続税が発生します。
しかし、土地の評価基準となる路線価は時価の8割、建物の評価基準となる固定資産税評価額は時価の7割と言われています。
また、貸家の場合は、そこからさらに借家権30%分が下がるため、相続財産の圧縮となり相続税も下がります。
つまり、現預金で持っているよりも、固定資産しかも貸家として持っていたほうが税金上のメリットがあります。
相続税の計算特例による効果
貸家の対象となっている土地は相続税の計算特例によって大幅な評価額の圧縮が可能です。
貸家の対象となっている土地は、200㎡までは評価額を50%減額できます。
たとえば、200㎡で1億円の評価額であれば、半分の5千万円の評価になります。
相続税対策としての貸家のリスク
入居者が少ないリスク
相続税対策としてのアパート経営を始めたが、空室が埋まらないというケースがあります。
借入をしている場合は、返済ができなくなり最終的にアパートを売却するリスクもあります。
人口減少している現在では、採算性を考えた経営をしないと経営リスクのほうが相続税リスクよりも高くなってしまいます。
なお、アパートを購入又は建築する場合の資金として、手持ち預金を使うか借り入れをするかという問題がありますが、
相続税の節税効果としてはどちらも同じです。
預金というプラスの財産を減らすか、借入というマイナスの財産を増やすかの違いなので、
相殺後の相続財産としては効果は一緒なのです。
注意するとすれば、納税資金の不足と利息の支払いの影響は考慮しなければなりません。
管理リスク
アパート経営をするということは、それに伴う事務負担も発生します。
家賃の回収や、建物の補修管理、確定申告など税金関係など、いろいろな事務負担が生じます。
不動産会社や会計事務所にお願いするとしても、初めての人にとってはストレスが多くなります。
分割方法のリスク
相続財産を分割の柔軟さで見た時に、固定資産の分割のし難さがリスクとなります。
相続人が複数いる場合、預金だと金額で分割できますが、土地や建物の場合は簡単にはいきません。
共有名義にすることも可能ですが、不動産所得を分割して確定申告する必要が出てきますし、
売却する場合も共有者全員の承諾をとらなければなりません。
まとめ
アパート・マンション経営には、経営者としての知識が必要となり、簡単なものでもありません。
相続税対策であっても安易に薦められるがままに手を出していい商品とは思えません。必ずリスクも生じます。
セールスマンやコンサルタントの甘い言葉には裏があります。そんなに儲かるなら人には進めないはずです。
では、また。
